家を売るときの知っておきたい！譲渡所得特例のポイント解説！～恵比寿の不動産売却～ | 恵比寿で不動産売却なら恵比寿不動産売却相談センター | ブログ

譲渡所得税の特例を知らないと、税金の支払いの際に損してしまう可能性があります！

どのような特例があるのかを、まず最初にお伝えしますね。

家を売却し譲渡所得が発生すると、通常は譲渡所得税が課税されますが、特例を利用することで課税額を抑えることができます。

具体的には以下の特例があります。

【居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例】

居住用財産を売却した場合、売却益が3,000万円以下であれば、その全額が非課税となる特例です。この特例を活用することで、売却益の一部または全部が税金の対象外となります。

【居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例】

居住用財産を売却した場合、売却益に対して軽減税率が適用される特例です。通常の税率よりも低い税率が適用されるため、課税額を軽減することができます。

【居住用財産を買い換えた場合の特例】

居住用財産を売却し、その売却益を新たな居住用財産の購入に充てた場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得税が軽減される特例です。この特例を利用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

これらの特例を知っておくことで、家を売却する際の税金の負担を軽減することができます。

特例の説明で、まず最初にご紹介するのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

マイホームを売却した際に、最高で3,000万円までの特別控除を受けることができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

この特例を適用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

②売却した家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと。

③売却年の前年および前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

④売却年、その前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

⑤売主と購入者が特別な関係にないこと。特別な関係には、親子や夫婦など家族関係のほか、生計を一にする親族や内縁関係の者、特殊な関係のある法人などが含まれます。

⑥住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、その特例の適用を受ける場合は、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができません。

適用除外される家屋としては、特別な目的で入居された家屋や別荘などの一部が含まれます。

これらの要件を確認し、特例を活用することで譲渡所得税の負担を軽減することができます。

続いてご紹介するのが「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」です。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、長期譲渡所得税の税率を軽減する特例があります。

この特例を適用するには、以下の5つの要件をすべて満たす必要があります。

①売却する家屋や敷地が日本国内にあり、自分が住んでいるものであること。以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年以内に売却する必要があります。

②家屋を取り壊した場合は、取り壊された家屋およびその敷地の所有期間が10年以上であること。また、敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年以内に売却する必要があります。

③売却した年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間がそれぞれ10年を超えていること。

④売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

⑤売却した家屋や敷地について他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて適用することができます。

特別の関係にある人（親子、夫婦、生計を一にする親族、同居する親族、内縁関係者、特殊な関係のある法人など）に対して売却しないことも条件です。

この特例に該当する場合、長期譲渡所得税の税率が通常よりも低い税率で計算され、税額を軽減することができます。

3つ目にご紹介するのが「居住用財産を買い換えた場合の特例」です。

マイホーム（居住用財産）を売却し、代わりのマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例があります。これを特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

特例の適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年以内に売却する必要があります。また、売却後に家屋を取り壊した場合は、一定の要件を満たす必要があります。

②売却した年の1月1日において、売却した家屋や敷地の所有期間がそれぞれ10年以上であること。

③前年および前々年に特例の適用を受けていないこと。

④他の特例の適用を受けていないこと。ただし、3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は併用可能です。

⑤売却したマイホームと買い換えたマイホームが日本国内にあること。

⑥売却代金が1億円以下であること。

⑦売却代金の合計額が1億円以下であるかどうかは、売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により判定されます。

⑧買い換える建物の床面積が50平方メートル以上であり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下であること。

⑨前年から翌年までの3年の間に買い換えを行うこと。

⑩買い換えるマイホームが、特定居住用家屋に該当しないこと。

⑪売却した人と買い換える人の間に特別の関係がないこと。

以上の要件を満たす場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

最後にご紹介するのが「被相続人の居住用財産を売却した場合の特例」です。

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却する際、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられる特例があります。

これが被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

この特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、被相続人が直前に居住していた家屋であり、特定の要件を満たすものを指します。具体的な要件は以下の通りです。

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

②区分所有建物登記がされていないこと。

③相続の開始の直前において被相続人以外に居住者がいなかったこと。

また、特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」は、相続の開始の直前に被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地や権利を指します。

さらに、従前居住用家屋がある場合は、従前居住用家屋も特例の対象となります。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合など、一定の事由により居住が終了した直前まで使用されていた家屋も含まれます。

これらの特例は、相続人の数や特定の条件によって控除額が異なります。

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