知らずにはいられない！ 譲渡所得税の計算方法とは？~恵比寿不動産売却～ | 恵比寿で不動産売却なら恵比寿不動産売却相談センター | ブログ

譲渡所得税は、不動産売却時に得た利益に課される税金のことを言います。

具体的には「所得税」と「住民税」です。

譲渡所得税とは何かについては、前回のブログで詳しく説明しています。

まだ読んでいないですという方は、是非読んでみて下さいね。

不動産売却者必見！ 譲渡所得税って何？～恵比寿不動産売却～

前回のブログと合わせて、譲渡所得税がどのような税金かということはご理解頂けたかと思います。

ここからは、譲渡所得税の計算をする3つのステップをご紹介していきますね。

1⃣　譲渡所得を計算する

2⃣　取得費から減価償却費を差し引く

3⃣　税率を確認し税額を計算する

それぞれの計算が難しいので、1つ1つを詳しく説明していきますね！

まず最初にご説明するのが、「譲渡所得税の計算式」です。

譲渡所得税の計算をする上で、譲渡所得を算出することは最初に行うべき内容です。

【計算式】

⇒譲渡所得＝収入金額-取得費-譲渡費用

【収入金額】：家を売ったお金（売却した金額）

【取得費】：家を買った時にかかったお金

（購入価格や仲介手数料、登記費用‥）

【譲渡費用】：家を売るためにかかった費用

（不動産仲介手数料や売却の際に発生した諸費用）

次のステップは【取得費から減価償却費を差し引く】です。

このステップを理解するには、取得費とは何かを理解することが大切です。

ここからは、取得費の具体的な例をご紹介しますね。

■土地・建物の購入代金や建築代金

■購入時の税金（印紙税、登録免許税‥）

■仲介手数料

■測量費・整地費・建物解体費‥

■設備費・改良費

取得費とは何を指しているのかを、しっかりと頭に入れておきましょう！

取得費の具体的な例についてご説明をさせて頂きましたので、ここからは計算方法をご説明しますね。

取得費の計算式は以下の通りです。

取得費=取得費用+取得にかかった経費−減価償却費用相当額取得費

取得費用（Acquisition Cost）： 不動産を取得する際に支払う価格や仲介手数料など、直接的にかかる費用の総額。

取得にかかった経費（Acquisition Expenses）： 取得に伴うその他の経費や手数料、登記費用など、取得に関する追加的な費用。

減価償却費用相当額（Equivalent Depreciation Cost）： 不動産は通常、経済的寿命に応じて毎年一定額を減価償却する必要があります。この減価償却費用相当額を考慮します。

以上の要素を合算することで、取得費用を算出することができます。

取得費は、不動産を評価し、将来の減価償却や売却時の取得対象として使用される重要な指標です。

減価償却費の計算式は以下の通りです。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

建物購入代金（Building Purchase Price）： 建物を購入した際に支払った金額。0.9： 建物の取得価格から土地の割合を差し引いた係数。通常、土地の価値は減価償却されないため、建物購入代金の90%が建物の評価に使用されることを示します。

償却率（Depreciation Rate）： 建物の種類や法令によって異なります。例えば、住宅用の建物であれば1.5%から3%程度が一般的です。

経過年数（Elapsed Years）： 建物が取得されてから経過した年数。

この計算式によって、特定の年における建物の減価償却費用が算出されます。建物の減価償却は、その建物が年々価値を失うことを考慮したものであり、不動産の適切な会計処理に欠かせない要素です。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」は、不動産などの資産を売却した際に発生する譲渡所得税において、所有期間に基づいて区分される概念です。

短期譲渡所得（Short-Term Capital Gains）: 所有期間が取得から売却まで5年以下の場合、その利益が「短期譲渡所得」と見なされます。短期譲渡所得は、所得税が30.63%・住民税が9％と、比較的高い税率が適用されます。

長期譲渡所得（Long-Term Capital Gains）: 所有期間が取得から売却まで5年越えの場合、その利益が「長期譲渡所得」と見なされます。長期譲渡所得は、通常、短期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。多くの場合、税制上の優遇措置があり、低い税率で課税されることが一般的です。

これらの区分は、資産の保有期間が税制上の扱いに与える影響を示しています。

所得税の計算においては、この所有期間による区分が利益に対する課税率を左右する要素となります。

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